وسيختفي الليبور، الذي كان ذات يوم الرقم الأكثر أهمية في الأسواق المالية، من التاريخ بعد يونيو 2023 ولن يتم استخدامه لتسعير القروض.

ابتداءً من عام 2022، ترتبط العديد من القروض ذات الفائدة القابلة للتعديل لمقرضي الرهن العقاري بمؤشر - SOFR.

كيف يؤثر تقرير SOFR على أسعار الفائدة المتغيرة على القروض؟لماذا يجب استخدام SOFR بدلاً من LIBOR؟

سنشرح في هذه المقالة ما هو SOFR بالضبط وما هي مجالات الاهتمام الرئيسية عند حساب أسعار الفائدة القابلة للتعديل.

 

قروض الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل (ARM)

نظرًا لأسعار الفائدة المرتفعة الحالية، يختار العديد من الأشخاص الحصول على قروض ذات سعر قابل للتعديل، والمعروفة أيضًا باسم ARMs (الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل).

يعني مصطلح "قابل للتعديل" أن سعر الفائدة يتغير على مدار سنوات سداد القرض: يتم الاتفاق على سعر فائدة ثابت للسنوات القليلة الأولى، في حين يتم إعادة تعديل سعر الفائدة للسنوات المتبقية على فترات منتظمة (عادة كل ستة أشهر). أو سنة).

على سبيل المثال، يعني 5/1 ARM أن سعر الفائدة ثابت خلال السنوات الخمس الأولى من السداد ويتغير كل عام بعد ذلك.

ومع ذلك، أثناء مرحلة التعويم، يتم تحديد حد أقصى لتعديل سعر الفائدة أيضًا، على سبيل المثال، 5/1 ARM يتبعه عادةً الرقم المكون من ثلاثة أرقام 2/1/5.

·يشير الرقم 2 إلى الحد الأقصى الأولي لتعديل الفائدة (سقف التعديل الأولي).إذا كان معدل الفائدة الأولي الخاص بك خلال السنوات الخمس الأولى هو 6%، فلا يمكن أن يتجاوز الحد الأقصى في السنة السادسة 6% + 2% = 8%.

·يشير الرقم 1 إلى الحد الأقصى لكل تعديل لسعر الفائدة باستثناء التعديل الأول (الحد الأقصى للتعديلات اللاحقة)، أي بحد أقصى 1% لكل تعديل لسعر الفائدة بدءًا من السنة 7.

·يشير الرقم 5 إلى الحد الأعلى لتعديلات أسعار الفائدة خلال كامل مدة القرض (سقف التعديل مدى الحياة)، أي لا يجوز أن يتجاوز سعر الفائدة 6% + 5% = 11% لمدة 30 عامًا.

نظرًا لأن حسابات ARM معقدة، فغالبًا ما يميل المقترضون الذين ليسوا على دراية بـ ARM إلى الوقوع في حفرة!ولذلك، من المهم جدًا أن يفهم المقترضون كيفية حساب سعر الفائدة المتغير.

 

ما هي المجالات الرئيسية التي تثير قلق SOFR عند حساب السعر العائم؟

بالنسبة إلى 5/1 ARM، يُسمى سعر الفائدة الثابت للسنوات الخمس الأولى بسعر البداية، وسعر الفائدة الذي يبدأ في السنة السادسة هو سعر الفائدة المفهرس بالكامل، والذي يتم حسابه بواسطة المؤشر + الهامش، حيث يكون الهامش ثابت والمؤشر بشكل عام هو متوسط ​​SOFR لمدة 30 يومًا.

مع هامش 3% ومتوسط ​​SOFR الحالي لمدة 30 يومًا هو 4.06%، سيكون سعر الفائدة في السنة السادسة 7.06%.

ما هو بالضبط مؤشر SOFR هذا؟دعونا نبدأ بكيفية ظهور القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل.

وفي لندن في ستينيات القرن العشرين، عندما كان التضخم يرتفع بشكل كبير، لم تكن أي بنوك مستعدة لتقديم قروض طويلة الأجل بأسعار فائدة ثابتة لأنها كانت في خضم ارتفاع التضخم وكانت هناك مخاطر صعودية كبيرة لأسعار الفائدة.

ولحل هذه المشكلة، أنشأت البنوك قروضًا ذات أسعار فائدة قابلة للتعديل (ARMS).

في كل تاريخ إعادة تعيين، يقوم أعضاء النقابة الفردية بتجميع تكاليف الاقتراض الخاصة بهم كمرجع لسعر إعادة التعيين، وتعديل سعر الفائدة المحمل ليعكس تكلفة الأموال.

والمرجع لسعر إعادة التعيين هذا هو ليبور (سعر الفائدة المعروض بين بنوك لندن)، والذي كثيرا ما تسمع عنه - المؤشر الذي تمت الإشارة إليه مرارا وتكرارا في الماضي عند حساب أسعار الفائدة القابلة للتعديل.

حتى عام 2008، خلال الأزمة المالية، كانت بعض البنوك مترددة في تحديد أسعار فائدة أعلى للإقراض لتغطية أزمة التمويل الخاصة بها.

وقد كشف هذا عن نقاط الضعف الرئيسية في سعر ليبور: فقد تعرض سعر ليبور لانتقادات واسعة النطاق لعدم وجود أساس حقيقي للمعاملة وسهولة التلاعب به.ومنذ ذلك الحين، انخفض الطلب على الاقتراض بين البنوك بشكل حاد.

واستجابة لمخاطر اختفاء ليبور، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتشكيل لجنة الأسعار المرجعية البديلة (ARRC) في عام 2014 لإيجاد سعر مرجعي جديد ليحل محل ليبور.

بعد ثلاث سنوات من العمل، اختارت ARRC رسميًا سعر التمويل لليلة واحدة (SOFR) باعتباره سعر الاستبدال في يونيو 2017.

ولأن تقرير SOFR يعتمد على سعر الفائدة لليلة واحدة في سوق إعادة الشراء المدعومة من وزارة الخزانة، فلا توجد مخاطر ائتمانية تقريبًا؛ويتم حسابها باستخدام سعر الصفقة، مما يجعل التلاعب بها صعبا؛بالإضافة إلى ذلك، فإن SOFR هو النوع الأكثر تداولًا في سوق المال، والذي يمكن أن يعكس بشكل أفضل مستوى أسعار الفائدة في سوق التمويل.

لذلك، بدءًا من عام 2022، سيتم استخدام تقرير SOFR كمعيار لتسعير معظم القروض ذات الفائدة المتغيرة.

 

ما هي فوائد قرض الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل؟

يقوم الاحتياطي الفيدرالي حاليًا بدورة رفع أسعار الفائدة وأسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عند مستويات عالية.

ومع ذلك، إذا انخفض التضخم بشكل كبير، فسوف يدخل الاحتياطي الفيدرالي في دورة خفض أسعار الفائدة وستعود أسعار الرهن العقاري إلى مستوياتها الطبيعية.

إذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق في المستقبل، يمكن للمقترضين تقليل تكاليف السداد بشكل فعال والاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة دون الحاجة إلى إعادة التمويل عن طريق اختيار قرض بسعر قابل للتعديل.

بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما تكون للقروض ذات الأسعار القابلة للتعديل أيضًا معدلات فائدة أقل خلال فترة الالتزام مقارنة بالقروض ذات المدة المحددة الأخرى ودفعات شهرية مقدمة أقل نسبيًا.

لذلك، في الوضع الحالي، سيكون القرض بسعر فائدة متغير خيارًا جيدًا.