سيختفي سعر الليبور، الذي كان في يوم من الأيام الرقم الأكثر أهمية في الأسواق المالية، من التاريخ بعد يونيو/حزيران 2023 ولن يتم استخدامه بعد الآن لتسعير القروض.

بدءًا من عام 2022، سيتم ربط قروض أسعار الفائدة القابلة للتعديل التي تقدمها العديد من جهات إقراض الرهن العقاري بمؤشر - SOFR.

كيف يؤثر سعر الفائدة الأساسي (SOFR) على أسعار الفائدة العائمة على القروض؟ لماذا يُنصح باستخدام سعر الفائدة الأساسي (SOFR) بدلاً من سعر الليبور (LIBOR)؟

في هذه المقالة سوف نشرح ما هو SOFR بالضبط وما هي المجالات الرئيسية المثيرة للقلق عند حساب أسعار الفائدة القابلة للتعديل.

 

قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة (ARM)

نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة الحالية، يختار العديد من الأشخاص القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل، والمعروفة أيضًا باسم ARMs (القروض العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل).

يعني مصطلح "قابل للتعديل" أن سعر الفائدة يتغير على مدار سنوات سداد القرض: يتم الاتفاق على سعر فائدة ثابت للسنوات القليلة الأولى، بينما يتم إعادة تعديل سعر الفائدة للسنوات المتبقية على فترات منتظمة (عادة كل ستة أشهر أو سنة).

على سبيل المثال، يعني معدل الفائدة المتغير 5/1 أن معدل الفائدة ثابت خلال السنوات الخمس الأولى من السداد ويتغير كل عام بعد ذلك.

ومع ذلك، خلال مرحلة التعويم، يتم أيضًا تحديد الحد الأقصى لتعديل سعر الفائدة، على سبيل المثال، عادةً ما يتبع 5/1 ARM الرقم المكون من ثلاثة أرقام 2/1/5.

·يشير الرقم ٢ إلى الحد الأقصى الأولي لتعديل الفائدة (الحد الأقصى للتعديل الأولي). إذا كان معدل فائدتك الأولي للسنوات الخمس الأولى ٦٪، فلا يمكن أن يتجاوز الحد الأقصى في السنة السادسة ٦٪ + ٢٪ = ٨٪.

·يشير الرقم 1 إلى الحد الأقصى لكل تعديل لسعر الفائدة باستثناء التعديل الأول (الحد الأقصى للتعديلات اللاحقة)، أي الحد الأقصى 1% لكل تعديل لسعر الفائدة بدءًا من السنة 7.

·يشير الرقم 5 إلى الحد الأعلى لتعديلات أسعار الفائدة خلال مدة القرض بأكملها (الحد الأقصى للتعديل مدى الحياة)، أي أن سعر الفائدة لا يجوز أن يتجاوز 6% + 5% = 11% لمدة 30 عامًا.

نظراً لتعقيد حسابات معدل الفائدة المتغير، غالباً ما يقع المقترضون غير الملمين به في مأزق! لذلك، من المهم جداً أن يفهم المقترضون كيفية حساب معدل الفائدة المتغير.

 

ما هي المجالات الرئيسية المثيرة للقلق في SOFR عند حساب سعر الفائدة العائم؟

بالنسبة لـ 5/1 ARM، يُطلق على معدل الفائدة الثابت للسنوات الخمس الأولى اسم معدل البداية، ومعدل الفائدة الذي يبدأ في السنة السادسة هو معدل الفائدة المفهرس بالكامل، والذي يتم حسابه عن طريق المؤشر + الهامش، حيث يكون الهامش ثابتًا ويكون المؤشر عمومًا هو متوسط ​​SOFR لمدة 30 يومًا.

بهامش 3% ومتوسط ​​SOFR الحالي لمدة 30 يومًا هو 4.06%، فإن سعر الفائدة في السنة السادسة سيكون 7.06%.

ما هو مؤشر SOFR تحديدًا؟ لنبدأ بكيفية ظهور القروض ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل.

في لندن في ستينيات القرن العشرين، عندما كان التضخم في ارتفاع حاد، لم تكن البنوك على استعداد لتقديم قروض طويلة الأجل بأسعار فائدة ثابتة لأنها كانت في خضم ارتفاع التضخم وكان هناك خطر كبير على ارتفاع أسعار الفائدة.

ولحل هذه المشكلة، أنشأت البنوك قروضاً ذات أسعار فائدة قابلة للتعديل.

في كل تاريخ إعادة تعيين، يقوم أعضاء النقابة الأفراد بتجميع تكاليف الاقتراض الخاصة بهم كمرجع لسعر إعادة التعيين، وتعديل سعر الفائدة المفروض بحيث يعكس تكلفة الأموال.

والمرجع لهذا المعدل المعاد ضبطه هو سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (LIBOR)، والذي تسمع عنه كثيرًا - وهو المؤشر الذي تمت الإشارة إليه مرارًا وتكرارًا في الماضي عند حساب أسعار الفائدة القابلة للتعديل.

حتى عام 2008، أثناء الأزمة المالية، كانت بعض البنوك مترددة في تحديد أسعار فائدة أعلى للإقراض لتغطية أزمة التمويل التي تعاني منها.

كشف هذا عن نقاط الضعف الرئيسية في سعر الليبور: فقد تعرّض الليبور لانتقادات واسعة النطاق لعدم وجود أساس حقيقي للمعاملات وسهولة التلاعب به. ومنذ ذلك الحين، انخفض الطلب على الاقتراض بين البنوك انخفاضًا حادًا.

رداً على خطر اختفاء سعر الفائدة بين البنوك في لندن (ليبور)، شكل بنك الاحتياطي الفيدرالي لجنة أسعار الفائدة المرجعية البديلة في عام 2014 لإيجاد سعر مرجعي جديد ليحل محل سعر الفائدة بين البنوك في لندن.

بعد ثلاث سنوات من العمل، اختارت الهيئة رسميًا سعر التمويل المضمون بين عشية وضحاها (SOFR) كمعدل بديل في يونيو 2017.

وبما أن SOFR يعتمد على سعر الفائدة بين عشية وضحاها في سوق إعادة الشراء المدعومة من الخزانة، فإن مخاطر الائتمان تكاد تكون معدومة؛ ويتم حسابه باستخدام سعر المعاملة، مما يجعل التلاعب به صعباً؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن SOFR هو النوع الأكثر تداولاً في سوق المال، والذي يمكن أن يعكس بشكل أفضل مستوى أسعار الفائدة في سوق التمويل.

وبناء على ذلك، اعتبارا من عام 2022، سيتم استخدام سعر الفائدة المرجح (SOFR) كمعيار لتسعير معظم القروض ذات أسعار الفائدة العائمة.

 

ما هي فوائد قرض الرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل؟

يخضع بنك الاحتياطي الفيدرالي حاليًا لدورة رفع أسعار الفائدة، كما وصلت أسعار الرهن العقاري الثابتة لمدة 30 عامًا إلى مستويات مرتفعة.

ومع ذلك، إذا انخفض التضخم بشكل كبير، فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يدخل في دورة خفض أسعار الفائدة، وسوف تعود أسعار الرهن العقاري إلى مستوياتها الطبيعية.

إذا انخفضت أسعار الفائدة في السوق في المستقبل، يمكن للمقترضين تقليل تكاليف السداد بشكل فعال والاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة دون الحاجة إلى إعادة التمويل من خلال اختيار قرض بمعدل فائدة قابل للتعديل.

بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما تتمتع القروض ذات الأسعار القابلة للتعديل بمعدلات فائدة أقل خلال فترة الالتزام مقارنة بالقروض ذات المدة الثابتة الأخرى، كما تتمتع بمدفوعات شهرية أولية أقل نسبيًا.

لذلك، في الوضع الحالي، سيكون القرض ذو السعر المتغير خيارًا جيدًا.