معدل الفائدة السنوي (APR) هو معدل فائدة يعكس تكلفة الرهن العقاري سنويًا. من المرجح أن يكون هذا المعدل أعلى من سعر الفائدة المعلن عنه على السند أو الرهن العقاري، لأنه يأخذ في الاعتبار النقاط وتكاليف الائتمان الأخرى. يتيح معدل الفائدة السنوي لمشتري المنازل مقارنة أنواع مختلفة من الرهن العقاري بناءً على التكلفة السنوية لكل قرض. صُمم معدل الفائدة السنوي لقياس "التكلفة الحقيقية للقرض". فهو يوفر تكافؤًا للمقرضين، ويمنعهم من الإعلان عن سعر فائدة منخفض وإخفاء الرسوم.

لا يؤثر معدل الفائدة السنوي على أقساطك الشهرية. أقساطك الشهرية مرتبطة بشكل مباشر بمعدل الفائدة ومدة القرض.

لأن حسابات معدل الفائدة السنوية تتأثر بالرسوم المختلفة التي يفرضها المُقرضون، فإن القرض ذو معدل الفائدة السنوية المنخفض ليس بالضرورة أفضل. أفضل طريقة لمقارنة القروض هي أن تطلب من المُقرضين تقديرًا دقيقًا لتكاليفهم على نفس نوع البرنامج (مثلًا: قرض ثابت لمدة 30 عامًا) بنفس معدل الفائدة. يمكنك بعد ذلك حذف الرسوم المستقلة عن القرض، مثل تأمين أصحاب المنازل، ورسوم الملكية، ورسوم الضمان، وأتعاب المحامي، إلخ. الآن، اجمع جميع رسوم القرض. المُقرض ذو الرسوم المنخفضة يحصل على قرض أرخص من المُقرض ذو الرسوم الأعلى.

يتم تضمين الرسوم التالية بشكل عام في معدل النسبة السنوية:

النقاط - نقاط الخصم ونقاط المنشأ

الفائدة المدفوعة مسبقًا. الفائدة المدفوعة من تاريخ إغلاق القرض حتى نهاية الشهر.

رسوم معالجة القرض

رسوم الاكتتاب

رسوم إعداد الوثائق

تأمين الرهن العقاري الخاص

رسوم الضمان

الرسوم التالية لا يتم تضمينها عادة في معدل النسبة السنوية:

رسوم العنوان أو الملخص

رسوم محامي المقترض

رسوم فحص المنزل

رسوم التسجيل

ضرائب التحويل

تقرير الائتمان

رسوم التقييم

فيما يلي قائمة بالمستندات المطلوبة عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. مع ذلك، تختلف كل حالة عن الأخرى، وقد يُطلب منك تقديم مستندات إضافية. لذا، إذا طُلب منك المزيد من المعلومات، فتعاون وقدمها في أسرع وقت ممكن. سيساعد ذلك في تسريع عملية التقديم.

ممتلكاتك

نسخة من عقد البيع الموقع بما في ذلك جميع البنود

التحقق من الوديعة التي قمت بإيداعها على المنزل

أسماء وعناوين وأرقام هواتف جميع وكلاء العقارات والبنائين ووكلاء التأمين والمحامين المعنيين

نسخة من ورقة الإدراج والوصف القانوني إذا كان متاحًا (إذا كانت الملكية عبارة عن شقة، فيرجى تقديم إعلان الشقة واللوائح والميزانية الأحدث)

دخلك

نسخ من كشوف رواتبك لأحدث فترة 30 يومًا والسنة حتى تاريخه

نسخ من نماذج W-2 الخاصة بك للسنتين الماضيتين

أسماء وعناوين جميع أصحاب العمل خلال العامين الماضيين

خطاب يوضح أي فجوات في التوظيف خلال العامين الماضيين

تأشيرة العمل أو البطاقة الخضراء (نسخة من الأمام والخلف)

إذا كنت تعمل لحسابك الخاص أو تتلقى عمولة أو مكافأة أو فائدة/أرباح أو دخل من الإيجار:

تقديم الإقرارات الضريبية الكاملة عن العامين الماضيين بالإضافة إلى بيان الأرباح والخسائر لهذا العام (يرجى تقديم الإقرار الضريبي الكامل بما في ذلك الجداول والبيانات المرفقة. إذا كنت قد قدمت تمديدًا، فيرجى تقديم نسخة من التمديد.)

نماذج K-1 لجميع الشراكات والشركات من نوع S خلال العامين الماضيين (يرجى التحقق مرة أخرى من إقرارك الضريبي. معظم نماذج K-1 غير مرفقة بالنموذج 1040).

إقرارات ضريبة الدخل الفيدرالية (1065) و/أو ضريبة دخل الشركات (1120) مُكتملة وموقّعة، شاملةً جميع الجداول والكشوفات والملحقات للسنتين الماضيتين. (مطلوب فقط إذا كانت نسبة ملكيتك 25% أو أكثر).

إذا كنت ستستخدم نفقة الزوجة أو دعم الطفل للتأهل:

تقديم حكم الطلاق/أمر المحكمة الذي يوضح المبلغ، بالإضافة إلى إثبات استلام الأموال للسنة الماضية

إذا كنت تتلقى دخل الضمان الاجتماعي أو إعانات الإعاقة أو إعانات شؤون المحاربين القدامى:

تقديم خطاب الجائزة من الوكالة أو المنظمة

مصدر الأموال والدفعة المقدمة

بيع منزلك الحالي - قم بتقديم نسخة من عقد البيع الموقع على مسكنك الحالي وبيان أو اتفاقية الإدراج إذا لم يتم بيعه (عند الإغلاق، يجب عليك أيضًا تقديم تسوية / بيان الإغلاق)

صناديق الادخار أو الحسابات الجارية أو صناديق سوق المال - تقديم نسخ من كشوف الحسابات المصرفية للأشهر الثلاثة الماضية

الأسهم والسندات - قم بتقديم نسخ من بيانك من الوسيط الخاص بك أو نسخ من الشهادات

الهدايا - إذا كان جزء من أموالك النقدية مطلوبًا للإغلاق، فقم بتقديم إقرار الهدية وإثبات استلام الأموال

بناءً على المعلومات الواردة في طلبك و/أو تقرير الائتمان الخاص بك، قد يُطلب منك تقديم مستندات إضافية

الديون أو الالتزامات

إعداد قائمة بجميع الأسماء والعناوين وأرقام الحسابات والأرصدة والمدفوعات الشهرية لجميع الديون الحالية مع نسخ من آخر ثلاثة كشوفات حساب شهرية

قم بتضمين جميع الأسماء والعناوين وأرقام الحسابات والأرصدة والمدفوعات الشهرية لحاملي الرهن العقاري و/أو الملاك خلال العامين الماضيين

إذا كنت تدفع نفقة زوجية أو نفقة أطفال، قم بإدراج تسوية زوجية/أمر محكمة يوضح شروط الالتزام

حدد لتغطية رسوم الطلب

تقييم الائتمان هو نظام يستخدمه الدائنون لتحديد ما إذا كانوا سيمنحونك ائتمانًا أم لا. تُجمع معلومات عنك وعن تجاربك الائتمانية، مثل سجل سداد الفواتير، وعدد ونوع حساباتك، والمدفوعات المتأخرة، وإجراءات التحصيل، والديون المستحقة، وعمر حساباتك، من طلب الائتمان وتقريرك الائتماني. باستخدام برنامج إحصائي، يقارن الدائنون هذه المعلومات بالأداء الائتماني للمستهلكين ذوي الملفات الشخصية المماثلة. يمنح نظام تقييم الائتمان نقاطًا لكل عامل يساعد في التنبؤ بمن هو الأكثر احتمالًا لسداد الدين. يساعد إجمالي عدد النقاط - وهو ما يُعرف بتقييم الائتمان - في التنبؤ بمدى جدارتك الائتمانية، أي مدى احتمالية سدادك للقرض وسداد الأقساط في موعدها.

أكثر درجات الائتمان استخدامًا هي درجات FICO، والتي طورتها شركة Fair Isaac Company, Inc. ستتراوح درجتك بين 350 (مخاطر عالية) و850 (مخاطر منخفضة).

لأن تقريرك الائتماني جزءٌ أساسيٌّ من العديد من أنظمة تقييم الائتمان، فمن الضروري التأكد من دقته قبل تقديم طلب ائتمان. للحصول على نسخٍ من تقريرك، تواصل مع وكالات تقييم الائتمان الرئيسية الثلاث:

إكويفاكس: (800) 685-1111

Experian (سابقًا TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

ترانس يونيون: (800) 916-8800

قد تفرض عليك هذه الوكالات رسومًا تصل إلى 9.00 دولارًا مقابل تقرير الائتمان الخاص بك.

يحق لك الحصول على تقرير ائتماني مجاني واحد كل ١٢ شهرًا من كل شركة من شركات تقارير الائتمان الاستهلاكي الوطنية - إيكويفاكس، إكسبيريان، وترانس يونيون. قد لا يتضمن هذا التقرير الائتماني المجاني تقييمك الائتماني، ويمكنك طلبه عبر الموقع الإلكتروني التالي: https://www.annualcreditreport.com

نماذج تقييم الائتمان معقدة، وغالبًا ما تختلف باختلاف الجهات الدائنة وأنواع الائتمان. إذا تغير عامل واحد، فقد يتغير تقييمك الائتماني، ولكن التحسن يعتمد عمومًا على كيفية ارتباط هذا العامل بالعوامل الأخرى التي يأخذها النموذج في الاعتبار. الجهة الدائنة وحدها هي القادرة على شرح العوامل التي قد تُحسّن تقييمك الائتماني وفقًا للنموذج المُستخدم لتقييم طلبك الائتماني.

ومع ذلك، تقوم نماذج التسجيل عمومًا بتقييم الأنواع التالية من المعلومات في تقرير الائتمان الخاص بك

مع أن امتلاك حسابات ائتمانية ثابتة أمر جيد عمومًا، إلا أن كثرة حسابات بطاقات الائتمان قد تؤثر سلبًا على تقييمك الائتماني. إضافةً إلى ذلك، تأخذ العديد من نماذج التقييم بعين الاعتبار نوع حساباتك الائتمانية. على سبيل المثال، قد تؤثر القروض من شركات التمويل سلبًا على تقييمك الائتماني في بعض نماذج التقييم.

قد تعتمد نماذج التقييم على أكثر من مجرد معلومات في تقريرك الائتماني. على سبيل المثال، قد يأخذ النموذج في الاعتبار معلومات من طلب الائتمان الخاص بك أيضًا: وظيفتك أو مهنتك، ومدة عملك، أو ما إذا كنت تملك منزلًا.

لتحسين تقييمك الائتماني في معظم النماذج، ركّز على سداد فواتيرك في الوقت المحدد، وسداد الأرصدة المستحقة، وتجنب الاقتراض. من المرجح أن يستغرق تحسين تقييمك الائتماني بشكل ملحوظ بعض الوقت.

يتم نقل الملكية إليك رسميًا من البائع عند "الإغلاق" أو "التمويل".

عند إتمام الصفقة، تُنقل ملكية العقار إليك رسميًا من البائع. قد يشمل ذلك أنت، البائع، وكلاء العقارات، محاميك، محامي المُقرض، ممثلي شركة تسجيل الملكية أو الضمان، الموظفين، السكرتارية، وغيرهم من الموظفين. يمكنك توكيل محامٍ لتمثيلك إذا لم تتمكن من حضور اجتماع الإغلاق، أي إذا كنت من خارج الولاية. قد يستغرق الإغلاق من ساعة إلى عدة ساعات، وذلك حسب بنود الطوارئ في عرض الشراء، أو أي حسابات ضمان مطلوبة.

يقوم المحامون وخبراء العقارات بمعظم الأعمال الورقية المتعلقة بالإغلاق أو التسوية. قد تشارك أو لا تشارك في بعض أنشطة الإغلاق؛ فالأمر يعتمد على من تتعامل معه.

قبل الإغلاق، يجب عليك إجراء فحص نهائي، أو "جولة" للتأكد من إجراء الإصلاحات المطلوبة، والتأكد من وجود العناصر المتفق على بقائها مع المنزل مثل الستائر، وأجهزة الإضاءة، وما إلى ذلك.

في معظم الولايات، تُنجز التسوية عن طريق شركة سند ملكية أو شركة ضمان، حيث تُرسل إليها جميع المواد والمعلومات، بالإضافة إلى شيكات أمين الصندوق المناسبة، لتتمكن الشركة من صرف المبلغ اللازم. سيُسلم ممثلك الشيك إلى البائع، ثم يُسلمك المفاتيح.

مقدمة

يحتوي هذا الموضوع على معلومات حول قرض الرهن العقاري ذو السعر الأعلى، بما في ذلك:

· تعريف HPML

· متطلبات قرض HPML

تعريف HPML

بشكل عام، قرض الرهن العقاري ذو السعر الأعلى هو قرض يكون معدل الفائدة السنوي فيه، أو APR، أعلى من معدل مرجعي يسمى متوسط ​​سعر العرض الأساسي.

متوسط ​​سعر العرض الأساسي (APOR) هو معدل سنوي مئوي يعتمد على متوسط ​​أسعار الفائدة والرسوم والشروط الأخرى على الرهن العقاري المقدم للمقترضين المؤهلين تأهيلا عاليا.

سيتم اعتبار قرضك العقاري قرضًا عقاريًا أعلى سعرًا إذا كان معدل النسبة السنوية أعلى بنسبة مئوية معينة من معدل النسبة السنوية للفائدة (APOR) اعتمادًا على نوع القرض الذي لديك:

· الرهن العقاري من الدرجة الأولى: معدل النسبة السنوية أعلى من معدل النسبة السنوية بمقدار 1.5 نقطة مئوية أو أكثر.

· قرض جامبو: معدل النسبة السنوية أعلى بمقدار 2.5 نقطة مئوية أو أكثر من معدل النسبة السنوية

· الرهن العقاري ذو الرهن الثانوي (الرهن الثاني): معدل النسبة السنوية لهذا الرهن العقاري أعلى من معدل النسبة السنوية للفائدة (APOR) بنسبة 3.5 نقطة مئوية أو أكثر

متطلبات قرض HPML

قرض الرهن العقاري ذو السعر الأعلى سيكون أكثر تكلفة من قرض بشروط متوسطة. لذلك، سيضطر المُقرض إلى اتخاذ خطوات إضافية لضمان قدرتك على سداد قرضك وعدم تخلفك عن السداد. قد يضطر المُقرض إلى:

· احصل على تقييم داخلي كامل من مقيم مرخص أو معتمد

· توفير تقييم ثانٍ لمنزلك مجانًا، إذا كان منزلًا "مُقلبًا"

·في كثير من الحالات، يجب الاحتفاظ بحساب الضمان لمدة لا تقل عن خمس سنوات

مقدمة

يحتوي هذا الموضوع على معلومات حول قاعدة ATR والرهن العقاري المؤهل، بما في ذلك:

· ما هي قاعدة ATR؟

· أنواع القروض المعفاة من الرهن العقاري المؤهل

ما هي قاعدة ATR؟

قاعدة القدرة على السداد هي القرار المعقول وحسن النية الذي يتعين على معظم المقرضين العقاريين اتخاذه للتأكد من قدرتك على سداد القرض.

بموجب هذه القاعدة، يتعين على المُقرضين عمومًا معرفة دخل المقترض وأصوله وعمله وسجله الائتماني ونفقاته الشهرية، ودراستها وتوثيقها. لا يجوز للمُقرضين الاكتفاء بسعر فائدة تمهيدي أو "مُغري" لتحديد قدرة المقترض على سداد القرض. على سبيل المثال، إذا كان سعر فائدة الرهن العقاري منخفضًا ويرتفع في السنوات اللاحقة، فيجب على المُقرض بذل جهد معقول لتحديد قدرة المقترض على سداد سعر الفائدة الأعلى أيضًا.

إحدى الطرق التي يمكن للمقرض من خلالها اتباع قاعدة القدرة على السداد هي من خلال تقديم "قرض عقاري مؤهل".

أنواع القروض المعفاة من الرهن العقاري المؤهل

· فترة "الفائدة فقط"، حيث تدفع الفائدة فقط دون سداد رأس المال، وهو مبلغ المال الذي اقترضته.

· "الاستهلاك السلبي" الذي قد يسمح لرأس مال قرضك بالزيادة بمرور الوقت، حتى لو كنت تقوم بالسداد.

"الدفعات النهائية" هي دفعات أكبر من المعتاد في نهاية أجل القرض. مدة القرض هي المدة التي يجب سداد القرض خلالها. يُرجى العلم أن الدفعات النهائية مسموح بها بشروط معينة للقروض التي تُقدمها جهات الإقراض الصغيرة.

· مدة القرض أطول من 30 عامًا.

صُممت سندات الأمانة لحماية حاملي وثائقها من أي خسارة قد تنجم عن أفعال ضارة أو خادعة من جهات محددة. وفي معظم الحالات، تُستخدم سندات الأمانة لحماية الشركات من تصرفات الموظفين غير النزيهين.

على الرغم من تسميتها سندات، إلا أن سندات الأمانة تُعدّ في الواقع نوعًا من وثائق التأمين للشركات/أصحاب العمل، إذ تُؤمّنهم ضد تكبّد الخسائر الناتجة عن الموظفين (أو العملاء) الذين يُلحقون ضررًا مُتعمّدًا بالشركة. تُغطّي هذه السندات أي تصرفات تُفيد الموظف ماليًا بشكل غير لائق أو تُلحق ضررًا مُتعمّدًا بالشركة ماليًا. لا يُمكن تداول سندات الأمانة ولا تُستحقّ عليها فوائد كالسندات العادية.

 

ملخص

تحمي سندات الأمانة حاملي وثائقها من الأفعال الخبيثة والضارة التي يرتكبها الموظفون أو العملاء.

هناك نوعان من سندات الأمانة: سندات الطرف الأول (التي تحمي الشركات من الأفعال الضارة التي يقوم بها الموظفون أو العملاء) وسندات الطرف الثالث (التي تحمي الشركات من الأفعال الضارة التي يقوم بها العمال المتعاقدون).

تعتبر السندات مفيدة لأنها تشكل جزءًا من استراتيجية إدارة المخاطر الخاصة بالشركة، حيث تعمل على تحوط الشركة ضد الأفعال التي قد تؤثر سلبًا على أصولها.

تغطي هذه السندات العديد من الجرائم التي تغطيها بوالص التأمين الأساسية ضد الجرائم، مثل السطو والسرقة، ولكنها تغطي أيضًا جرائم قد لا تغطيها هذه البوالص. ويشمل ذلك جرائم مثل الاحتيال والتزوير والاختلاس، وغيرها من جرائم "الموظفين ذوي الياقات البيضاء" التي قد يرتكبها موظفو المؤسسات المالية والشركات الكبرى.

قرض حقوق الملكية العقارية - المعروف أيضًا باسم قرض حقوق الملكية العقارية، أو قرض أقساط حقوق الملكية العقارية، أو الرهن العقاري الثاني - هو نوع من ديون المستهلكين. تتيح قروض حقوق الملكية العقارية لأصحاب المنازل الاقتراض بضمان حقوق الملكية العقارية. يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق. عادةً ما تكون قروض حقوق الملكية العقارية ذات فائدة ثابتة، بينما عادةً ما تكون خطوط الائتمان البديلة، وهي خطوط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOCs)، ذات فائدة متغيرة.

النقاط الرئيسية:

قرض حقوق الملكية في المنزل، المعروف أيضًا باسم "قرض أقساط حقوق الملكية في المنزل" أو "الرهن العقاري الثاني"، هو نوع من الديون الاستهلاكية.

تسمح قروض حقوق الملكية في المنزل لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في مسكنهم.

تعتمد مبالغ قرض حقوق الملكية في المنزل على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق.

تأتي قروض حقوق الملكية في المنزل بنوعين - قروض ذات سعر فائدة ثابت وخطوط ائتمان حقوق الملكية في المنزل (HELOCs).

توفر قروض حقوق الملكية المنزلية ذات السعر الثابت مبلغًا إجماليًا واحدًا، في حين توفر خطوط الائتمان المنزلية للمقترضين خطوط ائتمان متجددة.

في صفقة التمويل المؤجل، يمكنك سحب نقدي من عقار فورًا لتغطية سعر الشراء وتكاليف إتمام صفقة عقار اشتريته نقدًا سابقًا. هذا يتيح لك ميزة الشراء نقدًا، ويمنح البائعين فرصة معرفة إتمام الصفقة، مع إمكانية الحصول على قرض عقاري بعد ذلك بوقت قصير لتجنب تجميد جميع مدخراتك في منزلك.

يمكنك أن تفكر في التمويل المؤجل كطريقة لمنح نفسك ميزة التفاوض التي تأتي مع الدفع نقدًا مقابل المنزل، مع منح نفسك المرونة المالية طويلة الأجل التي توفرها الدفعات الشهرية على الرهن العقاري بدلاً من جعل نفسك "فقيرًا في المنزل".

القيمة الإيجارية أساسية لشراء عقار استثماري. كيف يمكننا تحديد قيمتها الإيجارية؟ قد تساعدك المواقع الإلكترونية التالية.

لا يتطلب تسجيل الدخول، مجانًا.

زيلو.كوم

http://www.realtor.com/

الموقعان المذكوران أعلاه هما الأكثر استخدامًا. يتمتعان بأكبر مخزون، وأعلى حركة مرور، ويقدمان خدمات تُمكّن المؤجر من التسويق إلى تحصيل الإيجار.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

الموقع الرسمي لمكتب تطوير السياسات والبحوث.

يجب أن تكون المواقع الثلاثة المذكورة أعلاه كافية بالنسبة لك لمعرفة الإيجار السوقي المقدر.

ومع ذلك، هذا هو للإشارة فقط، إذا كان سيتم استخدام دخل الإيجار كدخل مؤهل، فقد يكون تقرير التقييم أو اتفاقية الإيجار مطلوبة.

للقروض التقليدية متطلبات محددة تتعلق بنسبة الدين إلى الدخل/الاحتياطيات/نسبة القرض إلى القيمة/الوضع الائتماني. عمومًا، قد يكون معظم المقترضين مؤهلين للحصول على قرض تقليدي بدخل وتصنيف ائتماني أعلى. بينما قد يكون دخل بعض المقترضين أقل أو لديهم أنواع دخل مختلفة، مما يؤدي إلى عوائد ضريبية ضعيفة؛ قد لا تقبل قروض فاني ماي هذا النوع من قروض الرهن العقاري.

في هذه الحالة، يمكنك البحث عن مُقرض رهن عقاري يُقدم منتجات غير مؤهلة. تُقدم AAA Lendings الآن كشف حساب بنكي، وبرنامج Platinum Jumbo، وبرنامج التدفق النقدي للمستثمر (لا حاجة لمعلومات التوظيف، ولا حاجة لنسبة الدين إلى الدخل)، وبرنامج استنزاف الأصول، وبرامج المواطنين الأجانب. يُمكن للجميع العثور على المنتج المُناسب بسعر فائدة منخفض وأفضل سعر.

وفيما يلي بعض الأمثلة على السيناريوهات الممتنة التي حدثت مؤخرًا:

مستثمرو العقارات الذين لديهم عقارات متعددة بما في ذلك الشقق غير المضمونة. ----التدفق النقدي للمستثمر

المقترض الذي يعمل لحسابه الخاص ويتمتع بائتمان ممتاز والذي دخله المذكور في الإقرار الضريبي الخاص به لن يؤهله للحصول على المنزل الفاخر الذي يمكنه تحمله. ---- كشف حساب بنكي فقط

حالة تداعيات حيث كان المقترض خارج عامين فقط من الحجز العقاري. ---- بلاتينيوم جامبو

باع المقترض أعماله التي تبلغ قيمتها ملايين الدولارات ثم وجد منزل أحلامه ولكن لم يكن لديه مصدر دخل لتوثيقه. ----استنزاف الأصول