أسئلة وأجوبة

إنه وقت مناسب بشكل عام لإعادة التمويل عندما تكون معدلات الرهن العقاري أقل بنسبة 2٪ من المعدل الحالي لقرضك.قد يكون خيارًا قابلاً للتطبيق حتى لو كان فرق سعر الفائدة 1٪ فقط أو أقل.أي تخفيض يمكن أن يقلل من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.مثال: ستكون دفعتك ، باستثناء الضرائب والتأمين ، حوالي 770 دولارًا أمريكيًا لقرض بقيمة 100000 دولار أمريكي بنسبة 8.5٪ ؛إذا تم تخفيض المعدل إلى 7.5٪ ، فستكون دفعتك 700 دولارًا أمريكيًا ، والآن أنت توفر 70 دولارًا أمريكيًا في الشهر.تعتمد مدخراتك على الدخل والميزانية ومبلغ القرض وتغيرات أسعار الفائدة.يمكن للمقرض الموثوق به مساعدتك في حساب خياراتك.

النقطة هي نسبة مئوية من مبلغ القرض ، أو نقطة واحدة = 1٪ من القرض ، لذا فإن النقطة الواحدة على قرض بقيمة 100،000 دولار هي 1،000 دولار.النقاط هي التكاليف التي يجب دفعها للمقرض للحصول على تمويل عقاري بموجب شروط محددة.نقاط الخصم هي رسوم تُستخدم لخفض معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري عن طريق دفع بعض هذه الفائدة مقدمًا.قد يشير المقرضون إلى التكاليف من حيث النقاط الأساسية في المئات من النسبة المئوية ، أو 100 نقطة أساس = نقطة واحدة ، أو 1٪ من مبلغ القرض.

نعم ، إذا كنت تخطط للبقاء في العقار لبضع سنوات على الأقل.يعد دفع نقاط الخصم لخفض معدل الفائدة على القرض طريقة جيدة لخفض دفعة القرض الشهرية المطلوبة ، وربما زيادة مبلغ القرض الذي يمكنك تحمله للاقتراض.ومع ذلك ، إذا كنت تخطط للبقاء في العقار لمدة عام أو عامين فقط ، فقد لا تكون مدخراتك الشهرية كافية لاسترداد تكلفة نقاط الخصم التي دفعتها مقدمًا.

معدل النسبة السنوية (APR) هو معدل الفائدة الذي يعكس تكلفة الرهن العقاري كمعدل سنوي.من المحتمل أن يكون هذا المعدل أعلى من سعر الورقة النقدية المعلن أو السعر المعلن على الرهن العقاري ، لأنه يأخذ في الاعتبار النقاط وتكاليف الائتمان الأخرى.يسمح معدل الفائدة السنوية لمشتري المساكن بمقارنة أنواع مختلفة من الرهون العقارية بناءً على التكلفة السنوية لكل قرض.تم تصميم معدل الفائدة السنوية لقياس "التكلفة الحقيقية للقرض".أنه يخلق ساحة لعب متكافئة للمقرضين.يمنع المقرضين من الإعلان عن معدل منخفض ورسوم إخفاء.
لا يؤثر معدل الفائدة السنوية على مدفوعاتك الشهرية.ترتبط دفعاتك الشهرية بشكل صارم بمعدل الفائدة ومدة القرض.
نظرًا لأن حسابات معدل الفائدة السنوية يتم إجراؤها من خلال الرسوم المختلفة المختلفة التي يفرضها المقرضون ، فإن القرض بمعدلات فائدة سنوية أقل ليس بالضرورة أفضل سعر.أفضل طريقة لمقارنة القروض هي مطالبة المقرضين بتزويدك بتقدير حسن النية لتكاليفهم على نفس النوع من البرامج (على سبيل المثال ، ثابت لمدة 30 عامًا) بنفس معدل الفائدة.يمكنك بعد ذلك حذف الرسوم المستقلة عن القرض مثل التأمين على المنازل ، ورسوم الملكية ، ورسوم الضمان ، وأتعاب المحاماة ، وما إلى ذلك الآن قم بإضافة جميع رسوم القرض.المقرض الذي لديه رسوم قرض أقل لديه قرض أرخص من المقرض الذي لديه رسوم قروض أعلى.
يتم تضمين الرسوم التالية بشكل عام في أبريل:
النقاط - كل من نقاط الخصم ونقاط البداية
الفوائد المدفوعة مسبقا.الفائدة المدفوعة من تاريخ إغلاق القرض حتى نهاية الشهر.
رسوم معالجة القرض
رسوم الاكتتاب
رسوم تجهيز الوثائق
تأمين الرهن العقاري الخاص
رسوم الضمان
عادة لا يتم تضمين الرسوم التالية في أبريل:
رسوم العنوان أو الملخص
أتعاب محامي المقترض
رسوم تفتيش المنزل
رسوم التسجيل
تحويل الضرائب
تقرير الائتمان
رسوم التقييم

يمكن أن تتغير معدلات الرهن العقاري من يوم تقديمك للحصول على قرض إلى يوم إغلاق الصفقة.إذا ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد أثناء عملية تقديم الطلب ، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة مدفوعات الرهن العقاري للمقترض بشكل غير متوقع.لذلك ، يمكن للمقرض أن يسمح للمقترض "بتثبيت" سعر الفائدة على القرض لضمان ذلك السعر لفترة زمنية محددة ، غالبًا 30-60 يومًا ، وأحيانًا مقابل رسوم.

فيما يلي قائمة بالمستندات المطلوبة عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.ومع ذلك ، فإن كل موقف فريد وقد يُطلب منك تقديم وثائق إضافية.لذلك ، إذا طُلب منك مزيد من المعلومات ، فكن متعاونًا وقدم المعلومات المطلوبة في أقرب وقت ممكن.سوف يساعد في تسريع عملية التقديم.
الممتلكات الخاصة بك
نسخة من عقد البيع الموقع يشمل جميع الركاب
التحقق من الوديعة التي أودعتها في المنزل
أسماء وعناوين وأرقام هواتف جميع أصحاب العقارات والبنائين ووكلاء التأمين والمحامين المعنيين
نسخة من صحيفة القائمة والوصف القانوني إذا كان متاحًا (إذا كان العقار عبارة عن عمارات ، يرجى تقديم إعلان عمارات ، واللوائح وأحدث ميزانية)
دخلك
نسخ من قسائم الدفع لآخر 30 يومًا وحتى تاريخه
نسخ من نماذج W-2 الخاصة بك خلال العامين الماضيين
أسماء وعناوين جميع أصحاب العمل خلال العامين الماضيين
خطاب يوضح أي ثغرات في التوظيف في العامين الماضيين
تأشيرة العمل أو البطاقة الخضراء (نسخة من الأمام والخلف)
إذا كنت تعمل لحسابك الخاص أو تحصل على عمولة أو مكافأة ، أو فوائد / أرباح ، أو دخل إيجار:
قدِّم الإقرارات الضريبية الكاملة للسنتين الماضيتين بالإضافة إلى بيان الربح والخسارة من العام حتى تاريخه (يرجى تقديم الإقرار الضريبي الكامل بما في ذلك الجداول والكشوف المرفقة. إذا كنت قد قدمت تمديدًا ، فيرجى تقديم نسخة من التمديد.)
K-1 لجميع الشراكات والشركات S-Corporations خلال العامين الماضيين (يرجى التحقق جيدًا من عودتك. معظم K-1's غير مرتبطة بـ 1040.)
إكمال وتوقيع الشراكة الفيدرالية (1065) و / أو إقرارات ضريبة الدخل على الشركات (1120) بما في ذلك جميع الجداول والبيانات والإضافات الخاصة بالعامين الماضيين.(مطلوب فقط إذا كانت نسبة ملكيتك 25٪ أو أكثر.)
إذا كنت ستستخدم النفقة أو إعالة الطفل للتأهل:
تقديم قرار طلاق / أمر محكمة يوضح المبلغ ، وكذلك إثبات استلام الأموال عن العام الماضي
إذا كنت تتلقى دخل الضمان الاجتماعي أو مخصصات الإعاقة أو مساعدة المحاربين القدامى:
إحضار خطاب الجائزة من الوكالة أو المنظمة
مصدر الأموال والدفعة المقدمة
بيع منزلك الحالي - قدم نسخة من عقد البيع الموقع على إقامتك الحالية والبيان أو اتفاقية الإدراج إذا لم يتم بيعها (عند الإغلاق ، يجب عليك أيضًا تقديم بيان تسوية / إغلاق)
صناديق الادخار أو الشيكات أو صناديق سوق المال - تقديم نسخ من كشوف الحسابات المصرفية لآخر 3 أشهر
الأسهم والسندات - قدم نسخًا من بيانك من وسيطك أو نسخًا من الشهادات
الهدايا - إذا تم إغلاق جزء من أموالك ، فقدم إفادة خطية وإثباتًا لاستلام الأموال
بناءً على المعلومات التي تظهر في طلبك و / أو تقرير الائتمان الخاص بك ، قد يُطلب منك تقديم وثائق إضافية
الديون أو الالتزامات
قم بإعداد قائمة بجميع الأسماء والعناوين وأرقام الحسابات والأرصدة والدفعات الشهرية لجميع الديون الحالية مع نسخ من آخر ثلاثة كشوفات شهرية
قم بتضمين جميع الأسماء والعناوين وأرقام الحسابات والأرصدة والمدفوعات الشهرية لأصحاب الرهن العقاري و / أو الملاك خلال العامين الماضيين
إذا كنت تدفع النفقة أو إعالة الطفل ، فقم بتضمين التسوية الزوجية / أمر المحكمة الذي ينص على شروط الالتزام
تحقق لتغطية رسوم الطلب

نظام تسجيل الائتمان هو نظام يستخدمه الدائنون للمساعدة في تحديد ما إذا كان سيتم منحك رصيدًا أم لا.يتم جمع معلومات عنك وعن تجاربك الائتمانية ، مثل تاريخ دفع الفواتير ، وعدد ونوع الحسابات التي لديك ، والمدفوعات المتأخرة ، وإجراءات التحصيل ، والديون المستحقة ، وعمر حساباتك ، من طلب الائتمان الخاص بك وائتمانك نقل.باستخدام برنامج إحصائي ، يقارن الدائنون هذه المعلومات بالأداء الائتماني للمستهلكين الذين لديهم ملفات تعريف مماثلة.يمنح نظام تسجيل الائتمان نقاطًا لكل عامل يساعد في التنبؤ بمن هو الأكثر احتمالا لسداد الديون.يساعد العدد الإجمالي للنقاط - درجة الائتمان - على التنبؤ بمدى جدارتك الائتمانية ، أي مدى احتمالية سداد القرض وتسديد الدفعات عند استحقاقها.

درجات الائتمان الأكثر استخدامًا هي درجات FICO ، والتي تم تطويرها بواسطة Fair Isaac Company، Inc. وستنخفض درجاتك بين 350 (مخاطرة عالية) و 850 (مخاطرة منخفضة).

نظرًا لأن تقرير الائتمان الخاص بك يعد جزءًا مهمًا من العديد من أنظمة تسجيل الائتمان ، فمن المهم جدًا التأكد من دقته قبل تقديم طلب ائتمان.للحصول على نسخ من تقريرك ، اتصل بوكالات إعداد تقارير الائتمان الرئيسية الثلاث:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (TRW سابقًا): (888) EXPERIAN (397-3742)
ترانس يونيون: (800) 916-8800
قد تفرض عليك هذه الوكالات ما يصل إلى 9.00 دولارات لتقرير الائتمان الخاص بك.

يحق لك الحصول على تقرير ائتمان مجاني واحد كل 12 شهرًا من كل من شركات إعداد تقارير الائتمان الاستهلاكية على مستوى الدولة - Equifax و Experian و TransUnion.قد لا يحتوي تقرير الائتمان المجاني هذا على درجة الائتمان الخاصة بك ويمكن طلبه من خلال موقع الويب التالي: https://www.annualcreditreport.com

تعد نماذج تسجيل الائتمان معقدة وغالبًا ما تختلف بين الدائنين ولأنواع الائتمان المختلفة.إذا تغير أحد العوامل ، فقد تتغير درجاتك - لكن التحسين يعتمد بشكل عام على كيفية ارتباط هذا العامل بالعوامل الأخرى التي يأخذها النموذج في الاعتبار.يمكن للدائن فقط أن يشرح ما يمكن أن يحسن درجاتك بموجب النموذج المعين المستخدم لتقييم طلب الائتمان الخاص بك.
ومع ذلك ، فإن نماذج التسجيل بشكل عام تقيم الأنواع التالية من المعلومات في تقرير الائتمان الخاص بك

عادة ما يكون تاريخ الدفع عاملاً مهمًا.من المحتمل أن تتأثر درجاتك سلبًا إذا كنت قد دفعت الفواتير متأخرًا ، أو كان لديك حساب مشار إلى التحصيل ، أو أعلنت إفلاسكًا ، إذا انعكس هذا السجل في تقرير الائتمان الخاص بك.

تقوم العديد من نماذج التسجيل بتقييم مقدار الدين لديك مقارنة بحدودك الائتمانية.إذا كان المبلغ المستحق عليك قريبًا من حد الائتمان الخاص بك ، فمن المحتمل أن يكون لذلك تأثير سلبي على درجاتك.

بشكل عام ، تأخذ النماذج في الاعتبار طول سجل الائتمان الخاص بك.قد يكون للتاريخ الائتماني غير الكافي تأثير على درجاتك ، ولكن يمكن تعويض ذلك من خلال عوامل أخرى ، مثل المدفوعات في الوقت المناسب والأرصدة المنخفضة.

تفكر العديد من نماذج تسجيل النقاط فيما إذا كنت قد تقدمت مؤخرًا بطلب للحصول على ائتمان من خلال النظر في "الاستفسارات" في تقرير الائتمان الخاص بك عند التقدم بطلب للحصول على الائتمان.إذا تقدمت بطلب للحصول على عدد كبير جدًا من الحسابات الجديدة مؤخرًا ، فقد يؤثر ذلك سلبًا على درجاتك.ومع ذلك ، لا يتم احتساب جميع الاستفسارات.لا يتم احتساب استفسارات الدائنين الذين يراقبون حسابك أو يبحثون في تقارير الائتمان لتقديم عروض ائتمان "محجوزة مسبقًا".

على الرغم من أنه من الجيد عمومًا إنشاء حسابات ائتمان ، إلا أن عددًا كبيرًا جدًا من حسابات بطاقات الائتمان قد يكون له تأثير سلبي على درجاتك.بالإضافة إلى ذلك ، تنظر العديد من النماذج في نوع حسابات الائتمان التي تمتلكها.على سبيل المثال ، في ظل بعض نماذج التسجيل ، قد تؤثر القروض من شركات التمويل سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك.
قد تستند نماذج التسجيل إلى أكثر من مجرد معلومات في تقرير الائتمان الخاص بك.على سبيل المثال ، قد يأخذ النموذج في الاعتبار المعلومات الواردة في طلب الائتمان الخاص بك أيضًا: وظيفتك أو مهنتك ، مدة التوظيف ، أو ما إذا كنت تمتلك منزلًا.
لتحسين درجة الائتمان الخاصة بك في معظم النماذج ، ركز على سداد فواتيرك في الوقت المحدد ، ودفع الأرصدة المستحقة ، وعدم تحمل ديون جديدة.من المحتمل أن يستغرق الأمر بعض الوقت لتحسين درجاتك بشكل ملحوظ.

التقييم هو تقدير للقيمة السوقية العادلة للعقار.إنها وثيقة مطلوبة بشكل عام (اعتمادًا على برنامج القرض) من قبل المُقرض قبل الموافقة على القرض للتأكد من أن مبلغ قرض الرهن العقاري لا يزيد عن قيمة العقار.يتم إجراء التقييم من قبل "المثمن" عادةً ما يكون محترفًا مرخصًا من الدولة يتم تدريبه على تقديم آراء الخبراء فيما يتعلق بقيم الممتلكات وموقعها ووسائل الراحة والظروف المادية.

في حالة الرهن العقاري التقليدي ، عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20٪ من سعر الشراء لمقرضي الرهن العقاري عادة ما يطلب منك الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) لحمايتهم في حالة تخلفك عن سداد الرهن العقاري.في بعض الأحيان قد تحتاج إلى دفع أقساط تصل إلى عام واحد من أقساط PMI عند الإغلاق والتي يمكن أن تكلف عدة مئات من الدولارات.أفضل طريقة لتجنب هذه النفقات الإضافية هي سداد دفعة أولى بنسبة 20٪ ، أو السؤال عن خيارات برنامج القرض الأخرى.

يتم نقل الملكية رسميًا من البائع إليك عند "الإغلاق" أو "التمويل".

في الختام ، تنتقل ملكية العقار رسميًا من البائع إليك.قد يشمل ذلك أنت ، البائع ، وكلاء العقارات ، محاميك ، محامي المُقرض ، ممثلي شركة الملكية أو الضمان ، الكتبة ، السكرتارية ، وغيرهم من الموظفين.يمكنك الاستعانة بمحامٍ يمثلك إذا لم تتمكن من حضور الاجتماع الختامي ، أي إذا كنت خارج الولاية.يمكن أن يستغرق الإغلاق في أي مكان من ساعة واحدة إلى عدة ساعات اعتمادًا على البنود الطارئة في عرض الشراء ، أو أي حسابات ضمان تحتاج إلى الإعداد.

يتم تنفيذ معظم الأعمال الورقية في الإغلاق أو التسوية من قبل المحامين والمتخصصين في العقارات.قد تشارك أو لا تشارك في بعض الأنشطة الختامية ؛ذلك يعتمد على من تعمل معه.

قبل الإغلاق ، يجب أن يكون لديك فحص نهائي ، أو "جولة" للتأكد من إجراء الإصلاحات المطلوبة ، والعناصر التي تمت الموافقة على بقاءها في المنزل موجودة مثل الستائر ، وتركيبات الإضاءة ، وما إلى ذلك.

في معظم الولايات ، يتم استكمال التسوية عن طريق شركة سند ملكية أو ضمان تقوم فيها بإرسال جميع المواد والمعلومات بالإضافة إلى شيكات أمين الصندوق المناسبة حتى تتمكن الشركة من إجراء المدفوعات اللازمة.سيقوم ممثلك بتسليم الشيك إلى البائع ، ثم يقوم بإعطائك المفاتيح.

مقدمة
يحتوي هذا الموضوع على معلومات حول قروض الرهن العقاري مرتفعة السعر ، بما في ذلك:
· تعريف HPML
· متطلبات قرض HPML

تعريف HPML
بشكل عام ، يعتبر قرض الرهن العقاري عالي السعر قرضًا بمعدل نسبة مئوية سنوي ، أو APR ، أعلى من معدل معياري يسمى متوسط ​​سعر العرض الرئيسي.

متوسط ​​سعر العرض الرئيسي (APOR) هو معدل النسبة السنوية الذي يعتمد على متوسط ​​أسعار الفائدة والرسوم وشروط أخرى على الرهون العقارية المقدمة للمقترضين المؤهلين تأهيلا عاليا.

سيتم اعتبار الرهن العقاري الخاص بك كقرض رهن عقاري أعلى سعرًا إذا كان معدل الفائدة السنوية أعلى بنسبة معينة من APOR اعتمادًا على نوع القرض الذي لديك:
· الرهون العقارية ذات الرهن الأول: معدل النسبة السنوية هو 1.5 نقطة مئوية أو أكثر من APOR.
· قرض جامبو: معدل الفائدة السنوية 2.5 نقطة مئوية أو أكثر من APOR
· الرهون العقارية الثانوية （الرهن الثاني）: معدل الفائدة السنوية لهذا الرهن العقاري هو 3.5 نقطة مئوية أو أكثر من APOR

متطلبات قرض HPML
سيكون قرض الرهن العقاري الأعلى سعرًا أكثر تكلفة من الرهن العقاري بشروط متوسطة.لذلك ، سيتعين على المُقرض الخاص بك اتخاذ خطوات إضافية للتأكد من أنه يمكنك سداد قرضك وعدم التخلف عن السداد.قد يضطر المُقرض إلى:
· الحصول على التقييم الداخلي الكامل من المثمن المرخص أو المعتمد
· قدِّم تقييمًا ثانيًا لمنزلك مجانًا ، إذا كان منزلًا "مقلوبًا"
· في كثير من الحالات ، احتفظ بحساب ضمان لمدة خمس سنوات على الأقل

مقدمة
يحتوي هذا الموضوع على معلومات حول قاعدة ATR والرهن العقاري المؤهل ، بما في ذلك:
· ما هي قاعدة ATR？
· أنواع القروض المعفاة من الرهن العقاري

ما هي قاعدة ATR؟

قاعدة القدرة على السداد هي القرار المعقول وحسن النية المطلوب من معظم مقرضي الرهن العقاري للتأكد من قدرتك على سداد القرض.

بموجب هذه القاعدة ، يجب على المقرضين بشكل عام معرفة ودراسة وتوثيق دخل المقترض وأصوله وتوظيفه وتاريخه الائتماني ونفقاته الشهرية.لا يمكن للمقرضين استخدام سعر تمهيدي أو "تشويقي" فقط لمعرفة ما إذا كان بإمكان المقترض سداد القرض.على سبيل المثال ، إذا كان للرهن العقاري معدل فائدة منخفض يرتفع في السنوات اللاحقة ، فيجب على المُقرض بذل جهد معقول لمعرفة ما إذا كان بإمكان المقترض دفع سعر فائدة أعلى أيضًا.
إحدى الطرق التي يمكن للمُقرض اتباعها لقاعدة القدرة على السداد هي من خلال عمل "رهن عقاري مؤهل".

أنواع القروض المعفاة من الرهن العقاري
فترة "الفائدة فقط" ، عندما تدفع الفائدة فقط دون سداد أصل الدين ، وهو مبلغ المال الذي اقترضته.
· "الاستهلاك السلبي" الذي يمكن أن يسمح بزيادة رأس المال الأساسي للقرض بمرور الوقت ، حتى لو كنت تسدد الدفعات.
· "مدفوعات البالون" وهي مدفوعات أكبر من المعتاد في نهاية مدة القرض.مدة القرض هي المدة الزمنية التي يجب سداد القرض خلالها.لاحظ أنه يُسمح بمدفوعات البالون في ظل شروط معينة للقروض التي يقدمها المقرضون الصغار.
· مدد القرض التي تزيد عن 30 سنة.

صُممت سندات الإخلاص لحماية حاملي وثائقهم من أي خسارة تحدث نتيجة لأفعال ضارة أو خادعة من قبل الأطراف المشار إليها على وجه التحديد.في معظم الحالات ، تستخدم سندات الإخلاص لحماية الشركات من تصرفات الموظفين غير الشرفاء.
على الرغم من حقيقة أنها تسمى سندات ، إلا أن سندات الإخلاص هي في الواقع نوع من بوليصة التأمين للشركات / أصحاب العمل ، مما يضمن لهم ضد الخسائر الناتجة عن الموظفين (أو العملاء) الذين يتسببون عن قصد في ضرر للأعمال.وهي تغطي أي إجراءات تفيد الموظف بشكل غير لائق مالياً أو تضر عمداً بالأعمال التجارية.لا يمكن تداول سندات الإخلاص ولا تستحق الفوائد مثل السندات العادية.
 
ملخص
تحمي سندات الأمانة حاملي وثائقهم من الأعمال الخبيثة والضارة التي يرتكبها الموظفون أو العملاء.
هناك نوعان من سندات الإخلاص: سندات الطرف الأول (التي تحمي الشركات من الأعمال الضارة من قبل الموظفين أو العملاء) وسندات الطرف الثالث (التي تحمي الشركات من الأعمال الضارة للعمال المتعاقدين).
تعتبر السندات مفيدة لأنها جزء من استراتيجية إدارة مخاطر الشركة ، حيث تحوط الشركة ضد الأعمال التي قد تؤثر سلبًا على أصولها.

تغطي السندات العديد من نفس الأشياء التي تغطيها بوالص التأمين الأساسية ضد الجريمة مثل السطو والسرقة ، ولكنها تغطي أيضًا أشياء قد لا تغطيها هذه السياسات.وهذا يشمل أشياء مثل الاحتيال والتزوير والاختلاس والعديد من جرائم "ذوي الياقات البيضاء" الأخرى التي يمكن أن يرتكبها الموظفون في المؤسسات المالية والشركات الكبيرة.

قرض ملكية المنزل - المعروف أيضًا باسم قرض الأسهم أو قرض تقسيط ملكية المنزل أو الرهن العقاري الثاني - هو نوع من الديون الاستهلاكية.قروض ملكية المنازل تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في منازلهم.يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق.تميل قروض ملكية المنازل إلى أن تكون ذات سعر فائدة ثابت ، في حين أن البديل النموذجي ، خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) ، لها معدلات متغيرة بشكل عام.

الماخذ الرئيسية:
قرض ملكية المنزل ، المعروف أيضًا باسم "قرض تقسيط ملكية المنازل" أو "الرهن العقاري الثاني" ، هو نوع من الديون الاستهلاكية.
قروض ملكية المنازل تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في إقامتهم.
تستند مبالغ قروض حقوق الملكية العقارية على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق.
تأتي قروض الأسهم العقارية في نوعين - قروض بسعر فائدة ثابت وخطوط ائتمان لشراء المنازل (HELOCs).
توفر قروض ملكية المنازل ذات السعر الثابت مبلغًا مقطوعًا واحدًا ، بينما تقدم HELOCs خطوط ائتمان دوارة للمقترضين.

في معاملة تمويل مؤجلة ، يمكنك سحب نقود من عقار على الفور لتغطية سعر الشراء وتكاليف الإغلاق لعقار سبق لك شراؤه نقدًا..يتيح لك ذلك الاستفادة من كونك مشتريًا نقديًا ومنح البائعين فرصة معرفة أن الصفقة ستنتهي ، بينما يمنحك القدرة على الحصول على رهن عقاري بعد ذلك بوقت قصير لتجنب تقييد جميع مدخراتك في منزلك.

يمكنك التفكير في التمويل المتأخر كطريقة لمنح نفسك ميزة التفاوض التي تأتي مع الدفع نقدًا للمنزل ، مع الاستمرار في منح نفسك المرونة المالية طويلة الأجل التي توفرها عن طريق سداد مدفوعات شهرية على قرض عقاري بدلاً من جعل نفسك "منزل" مسكين."

حسابات حجز الضمان هي تلك الحسابات التي ينشئها المقرضون لتحصيل الأموال "مقدمًا" منك عند قيامك برهن عقاري لتغطية النفقات المستقبلية مثل ضرائب الممتلكات والتأمين.يحب المقرضون إنشاء حسابات الحجز هذه ، لأنهم على يقين بعد ذلك من أنه سيتم دفع ضرائب الملكية والتأمين في الوقت المحدد ، حيث سيحتجزون الأموال ويدفعون هذه النفقات نيابة عنك.

القيمة الإيجارية أمر بالغ الأهمية لشراء عقار استثماري.فكيف نحدد القيمة الإيجارية إذن؟قد تساعدك المواقع التالية.
لا يلزم تسجيل الدخول مجانا.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

الموقعان أعلاه هما الأكثر استخدامًا.لديهم أكبر مخزون ، ومعظم حركة مرور الموقع ، ويقدمون خدمات تأخذ المالك من التسويق إلى جمع الإيجار.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

الموقع الرسمي لمكتب تطوير السياسات والبحوث.

يجب أن تكون مواقع الويب الثلاثة المذكورة أعلاه كافية لك لمعرفة إيجار السوق المقدر.
ومع ذلك ، هذا للرجوع إليه فقط ، إذا كان سيتم استخدام دخل الإيجار للحصول على دخل مؤهل ، فقد تكون هناك حاجة إلى تقرير التقييم أو عقد الإيجار.

تفرض القروض التقليدية قيودًا على متطلبات نسبة DTI / الاحتياطيات / LTV / الوضع الائتماني.بشكل عام ، قد يكون معظم المقترضين مؤهلين للحصول على قرض تقليدي بدخل أعلى ودرجة ائتمانية.بينما بالنسبة لبعض المقترضين ، يكون دخلهم أقل أو لديهم أنواع مختلفة من الدخل ، مما يؤدي إلى عوائد ضريبية سيئة ؛قد لا تقبل قروض Fannie Mae هذا النوع إذا كانت قروض الرهن العقاري.
في هذه الحالة ، يمكنك محاولة اكتشاف بعض جهات إقراض الرهن العقاري التي تقدم منتجات غير متعلقة بإدارة الجودة.توفر AAA Lendings الآن كشوف حسابات بنكية ، و Platinum Jumbo ، وتدفق نقدي للمستثمر (لا حاجة إلى معلومات التوظيف ، لا حاجة إلى DTI) ، ونضوب الأصول والبرامج الوطنية الأجنبية.يمكن للجميع العثور على منتج مناسب بسعر منخفض وأفضل سعر.
فيما يلي بعض الأمثلة على السيناريوهات الممتنة مؤخرًا:
مستثمرون عقاريون ذوو خصائص متعددة بما في ذلك الشقق غير القابلة للضمان.---- التدفق النقدي للمستثمر
المقترض الذي يعمل لحسابه الخاص مع ائتمان ممتاز والذي دخله المذكور في الإقرار الضريبي لن يؤهله للحصول على منزل فاخر يمكنه تحمله.---- كشف حساب بنكي فقط
حالة السقوط حيث كان المقترض لمدة عامين فقط من الرهن.---- بلاتينيوم جامبو
باع مقترض أعماله التي تقدر بملايين الدولارات ثم وجد منزل أحلامه ولكن لم يكن لديه مصدر دخل لتوثيقه. - نضوب الأصول