لماذا تختار قرض CES المؤهل لـ DSCR للعقارات غير المملوكة

يتمتع مستثمرو العقارات الذين يسعون للحصول على قروض غير مملوكة للمالكين بأداة قوية في القرض الثاني المغلق (CES)، وخاصةً عند تأهيلهم باستخدام نسبة تغطية خدمة الدين (نسبة تغطية خدمة الدينتُعطي هذه القروض القائمة على دخل العقار الأولوية لدخل الإيجار على حساب التمويل الشخصي، مما يُتيح مرونةً في الإقراض بناءً على التدفق النقدي. إليك سبب كون قروض CES الخيار الأمثل للاستثمار العقاري وكيفية عملها.

قرض CES هو رهن عقاري ثانٍ بمدة محددة، وهو مثالي لتمويل العقارات غير المملوكة دون استنزاف المدخرات الشخصية. باستخدام نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) للتأهل، يُقيّم المُقرضون دخل إيجار العقار مُقارنةً بإجمالي ديونه، بما في ذلك الرهنين العقاريين. تُقسّم نسبة تغطية خدمة الدين الإيجارات الإجمالية السنوية على التزامات الدين (أصل الدين، والفوائد، والضرائب، والتأمين). على سبيل المثال، تعني نسبة تغطية خدمة الدين البالغة 1.2 أن العقار يُولّد دخلاً يزيد بنسبة 20% عن المطلوب، مما يُطمئن المُقرضين بشأن الإقراض القائم على التدفق النقدي.

ميزة عدم التحقق من الدخل الشخصي مميزة. سواء كنت تعمل لحسابك الخاص أو لديك خصومات متعددة، فإن قروض CES لا تتطلب كشوف رواتب أو إقرارات ضريبية. يُقيّم هيكل القرض هذا، القائم على دخل العقار، الإيجارات السوقية أو عقود الإيجار، مما يُسهّل الموافقة. إضافةً إلى ذلك، تُتاح قروض CES للمواطنين الأجانب، مما يُمكّن المستثمرين الدوليين من تمويل الإيجارات في الولايات المتحدة. يمكن للمواطنين الأجانب الذين يمتلكون منزلًا ثلاثيًا بعائد شهري قدره 6000 دولار أمريكي التأهل للحصول على قرض ثانٍ مغلق بنسبة تغطية خدمة دين قوية، دون الحاجة إلى دخل أمريكي.

خيارات "الرهن العقاري المتكامل" تجعل قروض "العقارات التجارية" أكثر جاذبية. يمكن للمستثمرين الجمع بين قرض ثانٍ مغلق ورهن عقاري أول لتغطية ما يصل إلى 85% من قيمة العقار، مما يقلل الدفعات المقدمة. بالنسبة لعقار استثماري بقيمة 400,000 دولار أمريكي، قد يغطي القرض الأول 300,000 دولار أمريكي، بينما يمول قرض "العقارات التجارية" 80,000 دولار أمريكي، مما يبقي 20,000 دولار أمريكي فقط من الجيب. هذااحتياطيرأس المال اللازم للتجديدات أو الاستحواذات الجديدة.

على الرغم من أن قروض CES القائمة على نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) توفر مزايا، إلا أنها تحمل أسعار فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول، وقد يحدّ المُقرضون من نسبة عمر العقار (CLTV) لإدارة المخاطر. يجب على المستثمرين أيضًا الحفاظ على أداء قوي للقروض غير المملوكة، حيث يمكن أن يؤدي الشواغر إلى انخفاض نسبة تغطية خدمة الدين. يُخفف اختيار العقارات الإيجارية عالية الطلب من هذا التأثير، مما يضمن نجاح الإقراض القائم على التدفق النقدي. مع عدم الحاجة إلى التحقق من الدخل الشخصي وإمكانية الوصول إلى الأجانب، تُمكّن القروض الثانوية المغلقة المستثمرين من النمو بشكل استراتيجي.